1. 42억원 상당의 서울 고급 아파트를 매수한 50대 외국인 A씨는 국토교통부 조사에서 매수자금 중 8억4000만원을 수차례에 걸쳐 외국에서 반입했다고 주장했다. 그러나 신고의무가 없는 반입한도(하루 1만달러)를 과도하게 초과한 것으로 나타나 해외자금 불법반입 의심사례로 분류됐다.
2. 방문동거 비자(F1)로 한국에 체류 중인 50대 외국인 B씨는 경기도 아파트 3채를 4억1000만원에 매수한 뒤 월세수익을 올린 것으로 나타나 무자격비자 임대업 의심사례로 분류됐다. 아파트 매수대금 중 3억8000만원은 사위 C씨가 조달하고, 취득세도 C씨가 부담해 가족 간 명의신탁도 의심받고 있다.
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3. 한국인 관리인 D씨는 경제력이 없는 40대 외국인 명의로 서울 아파트 25채를 매수한 뒤 근저당권을 설정해 전세계약을 체결했으나 그중 23채가 경매에 넘어갔다. D씨는 경매에서 해당 물건 일부를 낙찰받은 것으로 나타나 전세사기와 불법 명의신탁 혐의를 동시에 받고 있다.
국토부가 처음으로 실시한 ‘외국인 주택 투기’ 기획조사에서 이러한 내용의 위법 의심행위 567건이 발견됐다.
28일 국토부에 따르면 이번 조사는 집값 상승기였던 2020년 1월부터 올해 5월까지 이뤄진 외국인 주택 거래 2만38건 중 이상거래 1145건을 대상으로 지난 6~9월 실시됐다. 567건의 위법의심행위는 조사대상 거래 중 411건(35.8%)에서 발견됐다.
위법의심행위 유형 중 ‘해외자금 불법반입’은 121건(21.3%)으로 집계됐다. 해외에서 1만달러를 초과하는 현금을 휴대반입하거나, 외국환은행을 거치지 않고 자금을 불법반입하는 ‘환치기’를 한 뒤 신고하지 않은 경우다. 이는 외국환거래법 위반으로 최대 징역 1년 또는 벌금 1억원에 해당한다.
경제활동이 불가능한 비자 자격으로 체류하면서 허가 없이 임대업을 한 ‘무자격비자 임대업’은 57건(10.1%)으로 나타났다. 출입국관리법 위반 사항으로 최대 징역 3년 또는 벌금 3000만원의 처벌을 받거나 강제퇴거를 당할 수 있다.
부모나 법인 등 특수관계인이 거래대금을 매수인에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정이자 지급 여부 등을 확인할 필요가 있는 ‘편법증여’ 의심 거래는 30건(5.3%)으로 나타났다.
실제 거래대금 지급과 취득세 납부 등을 본인이 하면서 타인 명의로 거래계약을 하고 소유권 이전 등기를 한 ‘명의신탁’은 8건(1.4%)이다. 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 뒤 부동산 매입에 쓴 ‘대출용도 외 유용’은 5건(0.8%)다.
위법의심행위는 국적별로 △중국인 314건(55.4%) △미국인 104건(18.3%) △캐나다인 35건(6.2%) 등으로 나타났다. 지역별로는 △경기도 185건(32.6%) △서울 171건(30.2%) △인천 65건(11.5%) 등으로 수도권에서만 421건(74.2%)에 달했다.
국토부는 적발된 위법의심행위에 대해 법무부·관세청·경찰청·국세청·금융위·지자체 등 관계기관에 통보해 각 기관의 범죄 수사, 탈세·대출 분석, 과태료 처분 등 후속조치가 이뤄지도록 할 예정이다.
아울러 외국인의 토지 대량매입, 지분 쪼개기, 이상 고·저가 매수 등 투기성 토지거래 뿐만 아니라 오피스텔 등 비주택 거래까지 대상으로 향후 기획조사를 확대해 추진할 계획이다.
외국인 부동산 투기를 차단하기 위한 관계부처 대응 방안도 마련됐다. 우선 해외자금 불법반입과 관련해 국토부와 관세청은 상시 공조체계를 구축하고, 외국인의 주택 자금조달계획 분석을 통해 선별한 이상거래 자료를 반기별로 공유할 계획이다.
탈세 방지를 위해서는 ‘외국인 부동산 유관기관 협의회’를 통해 법무부·복지부(건강보험공단) 등이 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 과세 당국과 공유하는 방안을 추진할 예정이다. 이는 다주택자의 경우 정확한 외국인 세대원 파악을 통한 과세제도의 실효성 제고 필요성이 제기된 데 따른 것이다.
외국인 거주지 확인도 사각지대를 메운다. 일부 외국인들은 이번 조사과정에서 거주지가 불분명해 소명자료 징구가 지연됐고, 거주기간 등 정보가 부족해 조사에 어려움이 있었다.
이에 정부는 부동산거래신고법령 개정을 통해 외국인등록(국내거소신고) 대상자에 대해 부동산 거래신고 시 외국인등록 사실증명서를 제출하도록 하고, 부동산 매수 후 해외로 출국하는 외국인에 대한 조사 공백을 예방하기 위해 거래신고 시 국내 ‘위탁관리인’을 지정 및 신고(변경 포함)하도록 할 방침이다.
또 편법증여 의심행위 조사를 위해서는 조사대상자의 국내 거주 여부를 확인할 필요가 있어 출입국기록을 요청할 수 있는 근거(부동산거래신고법령)도 함께 마련할 계획이다.
외국인 특수관계인 간(부모·자식) 편법증여 등 위법행위에 대한 조사 강화를 위해서는 복지부(건강보험공단)가 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 공유 및 교차 검증하는 방안도 모색할 예정이다.
국토부는 외국인 투기 거래가 우려되는 경우 시·도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도를 정해 거래허가구역을 지정할 수 있도록 하는 ‘부동산거래신고법’ 개정, 임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격을 명확하게 하는 ‘민간임대주택 특별법’ 개정을 추진 중이다.
아울러 내년 1분기부터 외국인 주택 보유통계를 국가통계로 공표하는 방안을 통계청과 협의 중이다. 이를 위해 연말 건축물 등기자료와 실거래자료 등 연계를 통한 통계생산 용역을 실시해 시범생산할 예정이다.
이 같은 조치는 새 정부가 시장 교란 및 내·외국인 간 역차별 논란을 이유로 ‘외국인의 투기성 주택거래 규제’를 국정과제로 제시한 데 따른 것이다. 지난해까지 전체 거래의 1% 미만이던 외국인 주택 거래 건수는 올해 시장 전반의 거래 침체에도 불구하고 1.21%로 늘어난 상황이다.
원희룡 국토부 장관은 “내·외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위는 엄정하게 관리해나간다는 원칙 아래, 국민의 주거안정을 침해하는 일부 외국인의 투기행위를 철저히 단속하겠다”고 말했다.
