“(서울 청약) 경쟁이 전보다는 덜해 당첨을 기대할 수 있어 좋긴 한데, 막상 (청약을) 넣자니 분양가와 자금 부담 때문에 망설여집니다.”(올림픽파크 포레온 견본주택 방문객 A씨)
연말 서울 분양 시장에 역대급 물량이 쏟아진다. 역대 최대 재건축 사업인 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)과 장위뉴타운 4구역(장위자이 레디언트)이 분양에 나서며 6100가구 이상이 집주인 찾기에 나섰다.
큰 장이 섰지만, 청약 수요자는 혼란스럽다. 분양가 상승과 집값 하락이 겹치면서 시세 차익 기대감은 사라졌다. 계속된 기준 금리 인상에 대출 금리도 올랐다. 수년째 올림픽파크 포레온 일반분양을 기다려 온 수요자가 청약을 앞두고 망설이는 이유다.
◇분양가는 오르고 집값은 하락하고…예비 청약자 고민 ↑
2일 부동산업계에 따르면 강동구 올림픽파크 포레온은 전날 견본주택을 개관하고 본격적인 분양 일정에 돌입했다.
둔촌주공을 재건축하는 올림픽파크 포레온은 역대급 사업지다. 총가구 수 1만2032가구 규모로 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 물량뿐 아니라 역세권과 학교 등 입지도 좋아 예비 청약자의 관심도 뜨겁다. 지난달 28일 견본주택 방문 예약 신청 당시 두 시간 만에 신청이 마감됐다.
지난 1일 오전 방문한 올림픽파크 포레온 견본주택 현장에는 입장객이 줄을 이었다. 추운 날씨였지만 어린아이 손을 잡고 방문한 관람객도 있었고, 부모님과 함께 온 30~40대도 꽤 많았다.
현장에서 만난 예비 청약자들은 자금 조달 부담을 얘기했다. 원래 전용 84㎡ 청약을 희망했다는 40대 B씨는 “분양가가 13억원이 넘어가면서 중도금 대출도 안 되고 입주 때 전세도 놓을 수 없어 고민”이라고 전했다.
올림픽파크 포레온의 평균 분양가는 3.3㎡당 3829만원이다. 중도금 대출 허용 기준이 종전 9억원에서 12억원으로 완화되면서 전용 59㎡는 중도금 대출이 가능하며, 전용 84㎡는 중도금 대출이 불가하다.
전용 59㎡ 분양가는 10억원대, 전용 84㎡는 13억원대다. 전용 84㎡ 청약자는 당첨 시 계약금에서 중도금까지 약 10억원의 자금이 필요하다. 중도금 대출 금리는 5% 전후로 시작할 것으로 보인다.
분양업계는 올림픽파크 포레온은 ‘부엌뷰’ 등 상품성과 분양가 논란에도 청약은 흥행할 것으로 봤다. 월용청약연구소는 올림픽파크 포레온 청약에 약 10만명이 도전할 것으로 전망했다.
최진욱 현대건설 주택분양팀장은 “청약 당첨 이후에 자금 부담 등으로 이탈하는 물량도 있을 것”이라며 “다만 시간의 문제로 일부 무순위가 나올 수 있으나 미분양 우려까지는 생각하지 않는다”고 말했다.
◇집값 더 떨어질까…”청약 경쟁률 높지 않아도 실수요에 계약 원활 예상”
장위자이 레디언트도 같은 날 견본주택을 개관했다. 성북구 장위4구역을 재개발한 장위자이 레디언트는 2840가구 규모의 대단지다. GS건설이 서울 강북권에 공급한 자이 단일 브랜드 최대 규모다. 일반분양은 전용 49~97㎡ 1330가구다.
평균 분양가는 3.3㎡당 2830만원대로 전용 59㎡와 전용 84㎡ 모두 중도금 대출이 가능하다. 여기에 GS건설은 예비 청약자의 자금 부담을 덜어주기 위해 중도금 대출 전액 후불제 등을 제공한다. 10%의 계약금만 있으면 잔금 때까지 들어가는 비용은 없다.
중도금 대출 이자 후불제 등 금융 지원에도 예비 청약자의 고민은 없는 게 아니다. 바로 집값 하락 우려다.
장위자이 레디언트 전용 84㎡ 분양가는 9억원대다. 최근 장위뉴타운 주요 단지의 전용 84㎡ 실거래가가 9억원 초반대까지 하락했다. 분양가와 시세 차이가 거의 없는 셈이다. 게다가 성북구 등 강북 일대 집값은 한동안 더 하락할 가능성이 커 분양가와 주변 집값의 역전 가능성도 제기된다.
임동윤 장위자이 레디언트 분양소장은 “청약 경쟁률이 과거와 같이 높게 나오기는 어렵겠지만, 청약 시장이 실수요자 중심으로 재편된 만큼 계약 진행이 어렵지는 않을 것”이라고 말했다.
한편 올림픽파크 포레온과 장위자이 레디언트는 당첨자 발표일이 달라 중복 청약이 가능하다.
청약 일정은 올림픽파크 포레온이 하루 먼저 시작한다. 올림픽파크 포레온은 12월 5일 특별공급을 시작으로 6일 해당지역 1순위, 7일 기타지역 1순위 순으로 진행한다. 당첨자 발표는 15일이다. 장위자이 레디언트 일정은 6일 특별공급 7일 해당지역 1순위 8일 기타지역 1순위 순이다. 당첨자 발표는 16일이다.