문재인 대통령이 현 정부에서 공급한 주택 물량이 역대 정부와 비교해 최대 수준이라는 점을 또 한 번 강조한 것과 관련해, ‘역대급’ 공급량에도 불구하고 왜 집값 또한 역대급 상승을 기록했는지 관심이 모인다.
23일 국토교통부에 따르면 현 정부 출범 이래 공급 물량은 준공 기준 연평균 54만6000가구 수준이다. 해당 공급량은 △노무현 정부(연평균 36만3000가구) △이명박 정부(연평균 35만7000가구) △박근혜 정부(연평균 45만가구) 보다 크게 앞선 수치다.
정부는 이러한 통계를 바탕으로 주택 공급이 부족하지 않았다는 설명을 연일 내놓은 바 있다. 하지만 전문가들은 현 정부에서 있었던 공급량 증가는 시장을 안정시킬 수 있을 만큼 유의미하다고 보긴 어렵다고 봤다.
우선 단순한 공급량 총량 비교는 무의미하다는 지적이 나온다. 신규택지 공급이 많았던 과거와 달리, 정비사업 비중이 높은 현 상황을 감안하지 않은 반쪽 통계라는 것이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “과거에는 택지 공급이 많아 전체 공급량이 그대로 순증했지만, 지금은 정비 사업 비중이 높아 조합원 물량으로 인한 멸실까지 고려해야 한다”며 “멸실을 고려하면 물량의 3분의 1 이상은 들어내게 된다”고 말했다.
수요자 선호와 이로 인한 지역적 안배에 대한 고려 없이, 전국 물량만으로 뭉뚱그려 비교하기 어렵다는 문제도 제기됐다. 윤 수석연구원은 “공급량 자체에는 지역량이 빠진다”며 “서울인지, 지방인지에 따라 수요자의 공급 체감이 다르다”고 설명했다.
고종완 한국자산관리연구원 원장도 “역대 정부보다 물량이 많다는 것은 인정하지만, 꼭 필요한 곳에 꼭 필요한만큼 공급했느냐는 문제”라며 “주거환경이 좋은 곳에 아파트를 갖길 원하는데, 엉뚱한 곳에 짓거나 비아파트를 짓는다면 미스매치일 수밖에 없다”고 말했다.
이번 정부 들어 주택 수요가 크게 늘었다는 점도 살펴야 할 점으로 꼽힌다. 고종완 원장은 “이번 정부에서 주택 공급량이 충분하다고 보는 것은, 이번 정부 들어 수요가 급증했다는 사실은 간과한 것”이라며 “분모(수요)가 늘어난 것은 생각하지 않고, 분자(공급) 얘기만 하면 안 된다”고 꼬집었다.
전문가들은 현 정부에서 수요 초과 국면이 뚜렷해졌고, 그 결과 주택 거래량도 크게 늘었다고 판단했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공급량이 충분하다고 판단한 정부가 다주택자 물량 내놓기에 규제 초점을 맞추면서 추가 공급이 막혔다”며 “수요자들은 신규 공급이 부족해질 것으로 해석하고 매수에 뛰어들었고 가격 상승세가 이어졌다”고 분석했다.
가격 상승이 수요자 불안감을 자극하며 ‘영끌족’으로 불리는 2030세대 패닉바잉(공황구매) 행렬도 이어졌고, 그 결과 지난해 전국 주택 거래량은 2006년 이후 역대 최대치를 기록했다. 규제와 고점 우려로 올해 거래량은 주춤했지만, 구매 여력이 부족할 뿐 대기 수요는 여전하다는 해석이 지배적이다.
전문가들은 부동산 시장 안정을 위해선 유의미한 공급량 확대가 이어져야 한다고 제언했다. 윤지해 수석연구원은 “도심 재정비사업 활성화를 통해 수도권 도심에서 공급량을 확대하고, 이를 통해 양질의 주택을 공급해야 한다”며 “지속적인 주택 공급 시그널을 줘야 매수 관점에서도 조급하게 진입하지 않을 수 있다”고 말했다.
