서울시가 새로 짓는 아파트는 35층을 넘을 수 없다는 ’35층 룰’을 폐지하면서 주요 재건축 단지의 사업 추진에 탄력이 붙을 것이란 전망이 나오지만, 집값을 자극할 거란 우려도 크다.
4일 서울시에 따르면 ‘2040 서울도시기본계획'(서울플랜)에는 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용됐던 ’35층 높이 기준’을 삭제하는 내용이 담겼다.
앞서 박원순 전 서울시장은 재임 기간 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하는 ‘서울시 스카이라인 관리 원칙’을 만들었다.
2014년 ‘2030 서울플랜’에도 규제가 반영돼 이 기준을 넘긴 재건축 계획은 승인받지 못했지만 약 8년 만에 기준이 바뀌면서 서울의 스카이라인이 달라지게 됐다.
구체적인 층수는 개별 정비계획 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정하지만, 재건축 시장은 이미 들썩이고 있다.
오세훈 서울시장이 지난해 4월 보권선거에서 ’35층 룰 폐지’를 약속한 만큼, 규제 완화를 예상하고 미리 준비에 나선 단지도 있다.
압구정3구역은 2019년 49층 재건축안을 공개했고, 최근 2구역 역시 49층 높이 재건축안을 내놨다. 올해 GS건설은 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업 입찰 과정에서 최고 68층 설계안을 준비했다.
35층 제한에 맞춰 인가를 받은 단지에서도 설계안 변경을 검토하겠다는 반응이 나온다.
하지만 이번 규제 완화가 집값 상승을 부추길 것이란 전망이다. 최근 부동산 시장은 하향 안정화 추세를 보이지만, 층고 제한 폐지를 계기로 출렁일 수 있단 얘기다.
용도지역제 개편, 지상철도 지하화 등 2040서울플랜에 포함된 다른 대책도 부동산 가격 상승에 영향을 끼칠 가능성이 있다.
이러한 지적을 우려한 듯 오세훈 서울시장도 3일 브리핑에서 “교통, 환경 부하 등 염려는 없고 부동산 가격을 자극한다는 것도 기우에 불과하다”고 했지만, 시장 자극이 불가피하다는 게 업계의 시각이다.
송승현 도시와경제 대표는 “용적률과 관계없이 아파트의 경우 고층으로 올라가면 올라갈수록 조망권이 확보되면서 가격이 올라간다”며 “희소성 있는 주택이 공급되면 집값을 자극할 수밖에 없고 주변 집값 상승에도 영향을 미칠 것”이라고 말했다.
업계 관계자는 “고층으로 지으면 건축비 문제 등으로 집값이 오를 가능성이 크고, 고급화로 인한 집값 상승도 예상된다”며 “개발이익을 환수도 고려해야 한다”고 했다.
집값 상승과 별개로 규제 때문에 재건축 사업이 더뎌질 가능성도 제기된다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “정비사업 조합 입장에선 사업성이 높아질 수 있지만, 재건축초과이익환수제나 안전진단 등 문제로 빠른 사업 추진은 어려워보인다”고 진단했다.
