제20대 대통령선거가 20일 앞으로 다가오고 집값 하락 분위기가 감지되면서 대선 후보들의 부동산 정책에 국민의 관심이 쏠리고 있다. 여야 모두 각론에서는 차이를 보이고 있으나 주택 공급 확대라는 목표에서는 한목소리를 내고 있다.
다만 전문가들은 대선이 임박했음에도 후보들의 공약이 구체적이지 않다고 꼬집는다. 수백만 가구 물량이나 공급 방안이 현실적으로 가능하지 않다는 취지다.
◇이재명 “기본주택 등 311만”…윤석열 “원가주택 포함 250만”
17일 정치권과 시민사회에 따르면 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보의 부동산 공약은 ‘공급 확대’로 집약된다. 부동산 정책이 현 정부의 최대 실책으로 꼽히는 만큼 이를 되풀이하지 않겠다는 메시지를 전달하는 데 집중한 결과로 풀이된다.
이재명 후보는 당초 주택공급 물량을 250만 가구로 제시했다가 311만 가구로 확대했다. 정부가 제시한 206만 가구 공급에 더해 105만 가구를 추가하겠다는 것이다. 여기에는 임대형이나 지분적립형, 이익공유형 등 기본주택 140만 가구가 포함된다.
새로 추가한 105만 가구는 수도권 76만 가구, 기타 지역 29만 가구로 나뉘는데, 수도권의 경우 신규 택지로 공급되는 물량은 48만 가구 수준이다. 구체적으로는 김포공항, 용산공원, 태릉·홍릉·창동 등 국공유지, 1호선 지하화로 나뉜다. 나머지 물량 28만 가구는 재건축이나 리모델링 규제 완화를 통해 공급된다.
윤석열 후보가 제시한 주택공급 물량은 250만 가구 수준이다. 수도권에는 서울 50만 가구를 포함해 최대 150만 가구를 공급하겠다는 목표다.
여기에는 청년들이 건설원가 수준으로 아파트를 구매할 수 있는 청년 원가주택 30만 가구와 역세권 첫집 20만 가구도 포함된다.
이외 물량은 민간 주도로 공급할 수 있도록 지원하겠다는 게 윤 후보 측 입장이다. 윤 후보 측은 민간분양 물량으로 119만 가구를 제시한 반면 공공분양 물량은 21만 가구로 잡았다. 나머지는 공공임대 50만 가구, 민간임대 11만 가구로 채워졌다.
한국매니페스토실천본부에 따르면 윤 후보는 주택 250만 가구를 공급하는 데 필요한 예산을 12조1000억원으로 추산했다. 이 후보 측은 구체적인 예산 규모는 밝히지 않았으며 국비나 지방비 뿐 아니라 민간투자 자금을 활용하겠다는 계획을 제시했다.
◇李·尹 모두 “재건축 활성화…용적률 높이고 1기 신도시 특별법”
두 후보 모두 주택공급을 확대하기 위한 방편 가운데 하나로 재개발이나 재건축 같은 정비사업 규제 완화를 공약했다.
이재명 후보 측은 신속협의제를 도입해 사업기간을 대폭 줄이고 안전진단 기준도 합리적으로 개선한다는 입장이다. 또한 현행 용적률 300%까지인 3종 일반주거지역에 비해 용적률을 500%까지 끌어올릴 수 있는 4종 주거지역도 신설한다는 계획이다.
또한 1기 신도시 특별법을 제정해 노후한 신도시의 재건축과 리모델링을 활성화하는 등의 정비사업 활성화 방안도 제시했다.
윤 후보 역시 1기 신도시를 위한 특별법을 제정하겠다는 입장이다. 1기 신도시의 평균 용적률이 169~226%인데 토지용도 변경이나 종상향을 통해 용적률을 추가하면 10만 가구 이상을 추가 공급할 수 있다는 것이다.
마찬가지로 ‘용적률 상향’도 공약했다. 구체적으로는 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%로 조정하고 추가되는 용적률의 절반을 기부채납으로 받아 ‘역세권 첫 집’으로 공급하겠다는 청사진이다.
또한 역세권 주거지역을 준주거지역으로 용도를 상향하고 공공 참여 시 700%까지 용적률을 높여 복합개발을 추진할 수 있도록 하겠다는 계획도 제시했다.
최황수 건국대 부동산학과 교수는 “250만 가구나 311만 가구나 물리적으로 실현 가능해 보이지 않는다”라며 “실수요자를 어느 정도 잠잠하게 할 수 있는 물량이 되려면 재개발이나 재건축이 아니라 새로 지어야 하는데 그런 부지 확보도 쉽지 않아 보인다”고 짚었다.
이어 “후보들이 제시한 물량에는 재개발이나 재건축 조합원들의 기존 물량도 포함됐을 것”이라며 “순증분을 토대로 공급물량을 제시할 필요가 있다”고 꼬집었다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “가격 안정에는 도움이 될 수 있겠지만 신규주택 공급은 탄력적이지 않기 때문에 단기적으로는 어떻게 가장 실효적인 방식으로 공급할 수 있는지가 중요하다”고 지적했다.
고 교수는 정비사업에 대해서도 “용적률 상향보다 중요한 것은 토지 등 소유자들의 동참 여부인데, 용적률을 높여 늘어난 물량을 공공이 회수한다면 소유자들이 동의하지 않을 것”이라며 “공공에 치우친 민간 정비사업은 속도를 내기 쉽지 않을 것”이라고도 우려했다.
