올해 들어 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트 갭투자 거래가 사실상 사라진 것으로 나타났다. 최근 강남3구 집값 상승이 멈춰선 가운데 주요 투자 수단인 갭투자마저 모습을 감추면서 강남 집값 향방에 관심이 쏠린다.
8일 한국부동산원에 따르면 최근 강남3구 아파트값 변동률은 보합을 기록했다.
강남3구 아파트값은 2020년 11월 이후 매주 상승했고, 약 1년 4개월 만에 상승세가 멈췄다. 서울 아파트값 상승세가 하락한 가운데 핵심 지역으로 꼽히는 강남3구 역시 그 여파를 피하지 못한 것. 서울은 최근 2주 연속 집값이 하락했다.
강남3구 갭투자 비율도 최근 급감했다. 올해 들어서는 강남3구 전체 갭투자 거래는 2건에 불과할 정도로 사실상 그 모습을 찾아볼 수 없는 상황이다.
2020년 6월 정부는 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 등을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이후 지난해 서울시가 기존 허가구역을 연장하는 한편 강남구 압구정동, 서초구 일부 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하면서 강남3구 갭투자 심리는 크게 위축했다.
토지거래허가구역의 일정 규모 이상 주택과 토지를 살 때 관할 지자체장의 허가가 필요하다. 이에 부동산업계는 허가구역으로 묶이면 실거주 거래만 허가해 사실상 갭투자가 불가능하다고 본다.
그럼에도 강남3구 갭투자 비율은 평균 10%대를 기록했다. 지난해 하반기 강남3구 전체 거래량은 2839건이다. 이 가운데 갭투자 거래는 400건으로 전체의 14.1%로 나타났다.
구별로 송파구가 876건 중 149건(17%)으로 갭투자 비중이 가장 높았다. 서초구도 133건으로 전체 793건의 16.8%를 차지했다. 상대적으로 강남구(118건·전체 1170건) 비중은 10.1%로 낮았다.
강남3구 갭투자는 주요 지역 중 서초구 반포로 쏠렸다. 한강변 주요 아파트가 밀집한 반포동은 토지거래허가구역에서 계속 제외되면서 투자 수요가 몰린 것이다.
지난해 연일 신고가를 경신한 반포동 ‘아크로리버파크’가 좋은 사례다. 지난해 말 이 아파트 전용면적 84㎡는 45억원에 팔렸다. 거래 당일 보증금 21억원의 신규 전세 계약이 체결, 갭투자로 볼 수 있다.
9월 반포자이 전용 244㎡ 역시 58억원 매매 계약 바로 다음 날 38억원 전세 계약이 이뤄졌다. 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 36억원 거래도 전세보증금 19억원을 낀 갭투자다.
업계 관계자는 “현재 강남3구 주요 아파트 밀집 지역에서 갭투자가 가능한 곳은 반포뿐이라고 보면 된다”며 “지난해 유독 반포 일대 아파트의 신고가가 계속 나온 것도 같은 맥락”이라고 말했다.
하지만 올해 들어서는 강남3구 전체 갭투자 거래는 2건으로 전체 75건의 2.7%에 그쳤다. 반포는 물론 강남3구 전역에서 모습을 감췄다는 게 일선 중개업소의 설명이다. 일반적인 거래는 물론 갭투자 거래가 끊기면서 거래 빙하기라고 했다. 아직 신고 기한(거래 후 30일 이내)이 남았지만, 7일 현재 강남3구 전체 거래량은 지난해 1월 강남구 거래량(347건)의 21%에 불과한 수준이다.
업계 관계자는 “일반적으로 갭투자는 시세를 지지하거나 견인하는 거래”라며 “갭투자 거래로만 확신하기 어렵지만, 현 상황만 보면 (강남3구도) 하방 압력이 크다고 볼 수 있다”고 설명했다. 이어 이 관계자는 “다만 현재와 같은 장세의 지속 여부는 확신하기 어렵다”며 “대선 이후 그 방향성이 명확해질 것”이라고 덧붙였다.
