오세훈표 민간정비사업인 ‘신속통합기획’에 대어급 재건축 단지들의 참여가 잇따르고 있다. 여의도, 강남 등 알짜 단지를 중심으로 추진 열기가 뜨거운 가운데 주택 공급에도 속도가 붙을지 관심이 모인다.
다만 시장 전문가들은 신속통합기획(신통기획)만으로는 부족하다는 의견을 내놨다. 재건축 활성화가 실질적인 주택 공급으로 직행하기 위해서는 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등 ‘겹규제’를 손봐야 한다는 지적이다.
21일 정비업계에 따르면 서울 강남권 대어급 재건축 단지인 은마아파트는 전날 강남구청에 신통기획을 신청했다. 은마아파트 합류로 강남권 신청 단지는 강남구 대치 미도, 압구정3구역, 송파구 한양2차, 장미 1·2·3차, 서초구 신반포2차 등 7곳으로 늘었다.
압구정2·4·5구역, 개포동 경우현(경남·우성3차·현대1차) 등도 참여를 검토 중이라 참여 단지는 더 늘어날 전망이다. 한 업계 관계자는 “신통기획은 절차 지원 중심이라 공공주도 정비사업처럼 직접적인 혜택은 없지만, 민간 참여를 보장한다는 점에서 고급 주거지를 중심으로 선호도가 높다”고 말했다.
서울시는 신통기획으로 정비사업을 활성화해 주택 공급에 속도를 내겠단 계획이다. 하지만 시장 전문가들은 신통기획만으로는 부족하다는 의견을 내놓고 있다. 재건축을 가로막는 규제가 여전히 곳곳에 산재해 실제 공급까지는 시간이 더 필요할 것이란 설명이다.
서울의 한 재건축 조합 관계자는 “신통기획으로 사업 기간을 대폭 줄일 수 있다면 이자 부담이 줄어들기 때문에 사업비를 줄일 수 있다는 점에선 환영할 일”이라면서도 “재건축 수익성을 좌우하는 재초환, 분양가 상한제가 있어 일정 단계에서 사업이 막힐 수 있다”고 예상했다.
현재 강남권 단지에선 평균 4억~5억원의 재건축 부담금이 예상되는 상황이다. 업계에서는 재초환 폐지 없이는 관리처분계획인가 이상 진행되긴 어렵다고 본다. 공공재개발에선 제외되는 분양가 상한제도 민간 정비사업에선 여전해 실제 공급까지는 넘어야할 산이 많다는 지적이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울시가 신통기획으로 재건축 활성화를 주도한다고 하더라도 재초환이나 분양가상한제, 용적률과 관련은 임의로 조정할 수 없다”며 “제도를 바꾸려면 정부·여당의 도움이 필요하다”고 말했다.
재건축 기대감이 시장 과열로 이어질 수 있다는 우려도 있다. 서울 집값이 겨우 안정세 길목에 접어들었는데, 재건축 기대 심리가 자칫하면 집값을 자극하는 불쏘시개가 될 수 있다는 것이다. 실제로 신속통합기획 추진 단지에서는 신고가 행진이 이어지고 있다.
지난 달 대치 미도 전용면적 128㎡(10층)는 2개월 전보다 6억1500만원 오른 41억4000만원에 거래됐다. 같은 달 송파 장미2차 전용 71㎡(15층)도 21억9500만원에 신고가를 썼다. 여의도 1호 신통기획 단지인 시범아파트는 지난 10월 전용 156㎡(7층) 매물이 35억원에 손바뀜하며 한 달 만에 5억이 올랐다.
서울시는 주요 지역이 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있어 대규모 투기 수요 유입은 어렵다고 판단한다. 추진 단지가 구역 외로 확대되고 투기 가능성이 커지면 대응에 나설 계획이다. 서울시 관계자는 “신통기획으로 시장이 과열될 경우 토지거래허가구역 추가 지정을 검토하고 있다”고 말했다.
