정부의 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)을 추진 중인 서울 영등포구 신길2구역과 도봉구 쌍문역(서측) 토지 등 소유자(토지주)는 민간 브랜드가 적용된 새 아파트를 받으면서 환급금까지 챙기는 것으로 나타났다. 사업 참여로 각종 인센티브를 적용받아 사업성이 대폭 개선되면서다.
12일 부동산업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 지난 10일 신길2구역과 쌍문역(서측)에 대한 도심복합사업 주민설명회를 열고 사업계획안과 사업성 분석 결과를 제시했다. 구체적으로 도심복합사업에 따른 토지주의 추정 분양가와 분담금 등이 공개됐다.
주목할 점은 두 후보지의 토지주는 일부 평형을 우선공급 받을 때 분담금을 내지 않고 최대 2억원 넘는 보상금을 돌려받는다는 것이다. 이는 도심복합사업 후보지 중 이번이 처음이다.
토지주의 추정분담금은 주택 면적별 분양가 추정액(현물보상 주택가)에서 종전자산 보상가 추정액을 빼는 방식으로 책정한다. 분양가 추정액보다 종전자산에 대한 감정평가액이 높으면 분담금이 아닌 환급금이 발생한다.
신길2구역의 사례를 보면 이 지역의 토지주들은 평균 28평의 대지지분을 보유하고 있다. 이에 따른 종전자산 보상가 추정액은 7억9600만원으로 평가됐다. 이들의 우선공급 분양가는 전용면적 59㎡(25평형) 5억8200만원, 전용 84㎡(34평형) 7억5500만원으로 각각 추정됐다.
대지지분 28평을 보유한 토지주가 전용 59㎡의 새 아파트를 분양받으면 2억1400만원을, 전용 84㎡를 분양받으면 4100만원의 환급금이 발생하는 것이다. 다만 전용면적 105㎡를 분양받는 토지주는 1억7200만원의 분담금을 내야 한다.
쌍문역(서측) 토지주도 마찬가지다. 대지지분 22평을 보유한 토지주가 전용 59㎡(25평형)를 선택하면 1300만원의 환급금을 받을 수 있다. 반면 전용 84㎡를 선택한 토지주는 1억4100만원의 분담금을 내야 한다. 전용 59㎡와 84㎡의 우선공급 추정 분양가는 각각 5억2500만원, 6억8200만원이다.
국토교통부는 이번 사업성 분석 결과는 현시점의 추정값으로, 향후 사업추진 과정에서 변동될 수 있다고 봤다. 토지주 환급금이나 분담금은 향후 사업계획이나 감정평가 금액, 공사비, 용적률, 우선공급 물량 등에 따라 증가 또는 감소할 수 있다.
도심복합사업으로 사업성이 대폭 개선되면서 토지주에 대한 환급금도 가능했던 것으로 풀이된다. 이 사업에 참여한 후보지는 용도지역·용적률 상향, 기부채납 부담 완화 등 다양한 혜택을 받는다. 이에 일반분양 물량은 대폭 확대되는 등 사업성 개선 효과가 크다.
신길2구역은 도심복합사업으로 용적률 285%를 적용받아 1326가구의 대단지로 탈바꿈한다. 민간 개발(용적률 229%)로 공급되는 신규주택 945가구보다 381가구 증가한 규모다. 쌍문역(서측)도 이번 사업을 통해 1088가구의 새 아파트를 짓게 된다.
토지주가 내야 할 분담금은 큰폭으로 줄어든다. 신길2구역의 분담금 총액은 721억원으로, 민간개발(1971억원)보다 1250억원 감소했다. 가구당 평균분담금은 3억4600만원에서 2억2000만원 낮은 1억2600만원이다. 쌍문역(서측) 토지주는 민간개발 시 총 1520억원(가구당 2억8900만원)의 분담금을 내야 했으나, 도심복합사업으로 870억원(가구당 1억6500만원)으로 줄었다.
국토부 관계자는 “민간재개발로는 사업성 확보가 어려운 지역이더라도 도심복합사업으로 각종 인센티브를 부여하면 대폭 개선되는 효과가 있다”며 “대지면적이 넓고 주변 시세가 높은 후보지는 분담금 대신 환급금이 발생할 수 있다”고 말했다.
도심복합사업 후보지 중에서 환급금이 발생하는 사례까지 등장하면서 주민 관심은 더욱 커질 것이란 관측이 나온다. 도심복합사업은 공공 주도 개발이지만, 주민 투표로 민간 건설사를 시공사로 선택할 수 있다. 민간 브랜드의 적용으로 높은 품질의 새 아파트를 기대할 수 있다.
송승현 도시와경제 대표는 “토지주들이 개발사업 추진으로 환급을 받을 수 있다는 것은 상당한 사업성을 확보했다는 의미”라며 “각 후보지와 비슷한 입지 여건을 갖춘 지역에선 도심복합사업에 참여할 유인이 커졌다”고 평가했다.
